Malomdűlő Villapark

Az érintett terület bemutatása:

Budapest lll. kerületének határában, Pilisborosjenő Bécsi út feletti külső településrészének folytatásában, a 13-15-ös km kövek magasságában található a 60 hektáros Malomdűlő fejlesztési terület.
A Malomerdő Villapark komplex lakóingatlan fejlesztés ll. ütemében induló beruházása a 120 db 1500-2000 m2-es telekre tervezett Malomerdő Villapark projekt.

A környezet bemutatása:

A Pilis Budapest felé eső kapujában a Fehér-hegy és Vendel-hegy lábainál található a 30 ha-os fejlesztési terület.
A több mint egy kilométer hosszan elnyúló lankás déli domboldalakat északról a Duna Ipoly Nemzeti Parkhoz tartozó Natura 2000-es védettség alá eső tölgyesek , déli oldalról a solymári település határt kijelölő Háziréti patak zárják közre.
Délkeleti irányban további lakó célú, illetve sport és oktatási célú fejlesztési övezeteket jelöl ki a hatályos Helyi Építési Szabályzat, Nyugatra egy elvékonyodó hétvégi házas telekcsoport húzódik a Háziréti Horgásztóig.
Azt ingatlanok nagy értéke a déli irányban nyíló panoráma a Háziréti Horgásztótól induló patak melletti füzesekre, majd azon túl a Solymárhoz tartozó – az agglomerációs törvény miatt távlatilag is mezőgazdasági művelésben maradó – Posta Földekre és a solymári hegyekre.

A beépítési szabályok:

Malomerdő Villapark építési övezeti előírásait Pilisborosjenő 3/2018 (II.16) önk. rendelettel elfogadott hatályos Helyi Építési Szabályzata rögzíti. A HÉSZ általános előírásait az LVm övezetre vonatkozó szabályok specifikálják, melyet a Telepítési Terv egészít ki.
A beépítéseknél figyelembe kell venni az országos szintű építési szabályokat (OTÉK 253/1997. (XII.20.) korm. rendeletet) valamint a kapcsolódó szakhatóságok (pld örökségvédelem, vízügy stb.) szabályait, előírásait is.

A Telepítési Terv célja:

A Telepítési Terv és azon belül a Beépítési Terv célja, hogy a magasabb szintű országos és helyi építési szabályokat kiegészítse és pontosítsa, továbbá az épületek beépítési helyének, magasságának, a tetők dőlésszögének előírásával, valamint az erdei környezethez illeszkedő anyag használattal elérje az épületek harmonikus tájba illesztését és meghatározzon olyan stílusjegyeket, amelyek egységes karaktert biztosítanak a fejlesztési területnek.

Az épületek elhelyezésének szabályai

A HÉSZ szerint a minimum 1500 m2-es telkek szabadon álló beépítését a TT pontosítja azzal az alapvető céllal, hogy az egyes telkek beépítése ne hozzon hátrányos helyzetbe más telkeket, minden tulajdonos egyformán élvezhesse a természetes és az épített környezet előnyeit.
A 120 telket a Bécsi útról nyíló 2 Km hosszú 16 m széles Téglagyári gyűjtőút tárja fel. Erre csatlakozik be egy ponton az ingatlanokat ellátó 12 m széles, 2,6 Km hosszú Malomdűlő Kft. tulajdonában lévő belső úthálózat.
Az utak mindkét oldalán 5-5 méter parkosított, nem lekeríthető előkerti sáv kerül kialakításra, így a lakó épületek minimum 22 méterre lesznek egymástól, ami tágas, zöld utcaképet biztosít.
Az utcakép rendezettségét azzal érjük el, hogy az előkerti határvonal egyben építési vonal is, azaz az épületek utcai homlokzatát ebben a vonalban kell kialakítani. Az oldalkert és a hátsókert 5-5 méter, ami az épületek egymástól való kellő távolságát biztosítja.
Sem az utakon sem az elő-és oldal kertekben, 5 m-nél magasabb növényzet nem telepíthető.
Az utak lejtő felőli oldalának épületek magassága az 5,5 m-t nem nem haladhatja meg kivéve egy a tetőteraszt ellátó maximum 75 m2 alapterületű épületrészt.
A terület lejtése, az épületek elhelyezése és a fenti magassági korlátozások együtt biztosítják valamennyi építtető számára egyformán a Malom Erdő Villapark projekt három fő értékét, a természeti környezetbe ágyazottságot, a panorámát és az intim lakókertet.

A beépíthetőség mértéke

A telkek mérete 1500 m2, ami a 20+5 % beépíthetőséget alapul véve 300 m2 alapterületű ház + 75m2 garázs bruttó beépítését teszi lehetővé.
Az egyedileg tervezett épületek bruttó szintterületi mutatója 30 %, így a pinceszinttel – amely nem számít bele bruttó szintterületbe – akár 450 m2-nél nagyobb villák is építhetők.

A Malomerdő Villapark egységes karakterére vonatkozó előírások

Az erdők által körülölelt domboldalak beépítése lejtőre simuló, lapos vagy alacsony hajlásszögű tetőkkel fedett, egyszerű tömeg formájú épületekkel megengedett .
Az épületek egységes karakterét nagy üveg felületek és a délre tájolt, házanként kötelezően egységesen kialakított félnyereg tető felületeket teljesen lefedő napelemek, valamint a fa és kőhatású homlokzati elemek biztosítják.
Az utcafronti 5 m-es sáv közös kertészeti terv alapján kerül kialakításra. Az előkertben a kötelező 100 m2-es vendégparkoló a garázs behajtók , valamint a közművezetékek és berendezések helyezhetők el.
A villaparkban kizárólag zöldsövénnyel befuttatott vadhálós kerítéseket lehet létesíteni, amelyek magassága az oldalsó és a hátsó telekhatárokon maximum 1,5 m , az erdő felőli telekhatárokon 2 m lehet. A kerítéslábazatok magassága a 25 cm-t nem haladhatja meg.
Pinceszint az utak fölötti, alagsori szint az alsó telkeken építhető.
Legfeljebb 10 m2-es kerti pavilonok, valamint pergolak és növénytámfalak a kertekben elhelyezhetők.
Felszíni vizet a telkekről az utakra, valamint a szomszédos telkekre engedni nem lehet. A lehulló csapadékot ingatlanonként minimum 20 m3-es esővíz tárolóban kell gyűjteni és újra hasznosítani, illetve terep kialakítással, lábazatokkal és támfalakkal kell megtartani és szikkasztani.

Gépkocsik elhelyezése

Legalább négy személygépkocsi kültéri parkolását lehetővé tévő kötelező gépkocsi beállók mellett teljesen nyitott beállót, pergolával fedett nyitott tárolót, az épületekben a határoló út szintjén kialakított, vagy a telek alacsonyabb fekvésű részéről az épület alá nyúló garázst is ki lehet alakítani.

Infrastruktúra ellátás:

Utak: A fejlesztési terület a Bécsi úttól induló 16 m széles Téglagyári gyűjtőúton keresztül, a Malomerdő Villapark projekthez tartozó ingatlanok a 2.6 Km hosszú, 12 m széles, közforgalom számára megnyitott belső magánút hálózatról közelíthetőek meg. Az építkezések idejére az utakra 30 cm darálék került felhordásra, amit remixeléssel stabilizáltak.
A Téglagyári útra 1 km hosszan, 5m szélességben finiserrel 10 cm martaszfaltot hordtak fel, amire tömörítés után bitumenes emulzió és kőzúzalék került.
Ugyanerre a belső úthálózat vonatkozásában 4.2 m szélességben 2023 júliusában kerül sor.
Az építkezések befejezését követően az utak aszfalt kopóréteget kapnak, az utak lejtő felőli oldalán kiépítik a felszíni vízelvezetést, és a járdákat.

Vízellátás: A 2900-3070 hrsz.-ú ingatlanok vízellátására a víz gerincvezeték hálózatot d110-es kpe csővel lefektették és a lakó övezetre vonatkozó előírások szerint szükséges tűzcsapok is kiépültek.
A telekcsoportra egy ponton lép be a víz, amely a Téglagyári úton kiépített d160-as gerincvezetékre egy központi vízórán keresztül csatlakozik. Malomdűlő Kft. a közforgalom számára megnyitott belső utakon kiépített tulajdonában lévő rendszert a társasházi szabályok szerint tervezi üzemeltetni.
A víz házi bekötése a gerincekre fúrt tolózárral felszerelt 32-es kpe csövekkel történik. Amennyiben a bekötéshez keresztezni kell a határoló úttestet, úgy azt csak sajtolással, vagy irányított fúrással lehet megtenni. A távleolvasást biztosító vízórát az építési vonalon, az utcai homlokzaton fűtött helyiségben kötelező elhelyezni. A bekötő cső a Malomdűlő Kft , a vízóra pedig a szolgáltató DMRV- tulajdonát képezi.
Az öntöző víz igényt az utakon létesített 23 kúttal tervezik kielégíteni. A kutak mellett létesített 20m3-es tartályokra külön mérőórával legfeljebb 6 ingatlant lehet rákötni, melyekről évi maximum 500 m3 vizet lehet vételezni.

Szennyvíz kezelés: A keletkező szennyvizek tisztítását az utak mentén legfeljebb öt ingatlanonként telepített EU kompatibilis, aktív, évi 500 m3 kapacitású tisztító berendezésekkel tervezik. A közműpótló berendezések engedélyeztetését, telepítését, üzemeltetését és karbantartását a Malomdűlő Kft végzi.

Energia ellátás: Az áramellátás az utcákban lefektetett 0,4 KW-os földkábel hálózatról történik.
Éjszaka az utakat 120 db 4 m-es villanyoszlopra szerelt 30 w-os led lámpa világítja meg. A közvilágítási hálózat áram ellátását napelemes rendszer biztosítja.
Az épületek energiaellátását sziget üzemű, vagy az elektromos hálózatra oda-vissza mérő órával csatlakozó hibrid napelemes rendszerrel és víz-levegős hőszivattyúval kell biztosítani. Ezeket úgy kell méretezni, hogy a háztartások éves energia igényét teljes egészében fedezzék.

Felszíni vízelvezetés: Az utak felszíni víz elvezetését az építkezéseket követően kiépített útszéli folyókákkal és vízelvezető árkokkal kell biztosítani.

Közlekedési kapcsolatok:

A betelepülők számára meghatározó jelentőségű Budapest megközelíthetősége.
Gépkocsival a Malomdűlőt a 10-es számú országos főúton az Ürömi körforgalmat Dorog felé elhagyva lehet megközelíteni, majd a fejlesztési területet a Bécsi út folytatásában a Téglagyári út tárja fel.
Az Árpád híd pesti hídfőjétől induló távolsági buszok és a budai hídfőtől, a Szentlélek tértől induló fővárosi „kék” buszok egyaránt megállnak a Téglagyári Megálló helyen.
A Budapestre utazás alternatív lehetőségét biztosítja a Nyugati pályaudvar és Solymár vasútállomás között gyorsvasútként 24 perc alatt – óránként kétszer, csúcsidőben háromszor – közlekedő vonat járat. A közelmúltban felújított Solymári állomás XXI. századi körülményeket, kiépített P+R parkolót biztosít a vasúti tömegközlekedést igénybe vevő utazóközönség számára.
A közeljövőben Pilisborosjenő szempontjából két nagy jelentőségű közlekedési út megépítését tervezik. Az egyik országos léptékű fejlesztés, az M0 északi szektorának megépítése Budakalásztól a Bécsi útig 3 km-es alagútban, mely Pilisborosjenőn jön ki a Bécsi utat átívelő völgyhídra a fejlesztési területtől 2.5 km-re. A másik Malomdűlő számára kiemelt jelentőségű helyi közútfejlesztést 2024-ben tervezik, aminek keretében a Bécsi út és a Téglagyári út csomópontjában épített körforgalomból induló 600 m-es útszakaszt valósítanak meg.
A Téglagyári út további része 5 m, a többi közút Malomdűlőn 4 m szélesség finiserrel terített emulzióval kezelt 10 cm-es mart aszfalt borítást kap.

Intézményellátás:

A közintézmények és egyéb közszolgáltatások igénybevételére a helyi lehetőségek kiépüléséig Budapesten, Pilisborosjenőn, illetve a légvonalban 1 km-re található Solymári Auchan áruházban van lehetőség, amelyeknek alternatívát fognak jelenteni a helyben kiépülő intézmények és szolgáltatások.

A beépítés környezeti hatásai

A projekt területén a beépítés következtében a korábbi monokultúrás mezőgazdasági művelést a lakókertekre jellemző háromszintes vegetáció váltja fel.

Örökségvédelem:

A telek csoportból régészeti védettség alatt állnak a 2973-2976 és a 2982-2985 HRSZ.-ú ingatlanok.

Pilisborosjenő 2022. november 2.